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有分析人士表示，2013年北京等多个一、二线城市土地出让现高潮，房企拍高价土地，提高存货量
截至3月26日，沪深两市已经56家上市房企公布2013年年报。《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，按照申银万国行业分类，56家上市房企存货总计为8902.95亿元，而去年同期这56家房企的存货总计为7196.87亿元，攀升了1706.08亿元，同比涨幅为23.7%。
对此，有分析人士认为，2013年房地产市场热度较高，房企有勇气高价斩获土地。此外，一线城市土地较难获得，当时市场预期也向好，一些开发商放缓推盘节奏，甚至有捂盘的迹象，去存货速度有所减慢，致使库存居高不下。
此外，兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，常州、营口、温州等许多三、四线城市商品房空置率已经非常高，有些城市库存压力也很大。而新增项目土地成本较高，销售压力增大，加之2014年房企资金链普遍偏紧，若下半年迎来新一轮补仓，很有可能触及行业及开发商的资金警钟。
存货骤增
实际上，虽然已公布2013年年报的房企还不到沪深两市上市房企总数量的一半，但其存货大增的趋势已经非常明显。
根据Wind资讯统计数据发现，按照申银万国行业分类，剔除数据不全的房企后，2013年前三季度，沪深两市137家上市房企存货总计约为1.9万亿元，而去年同期这137家上市房企的存货总量为1.5万亿元，攀升了4000亿元，同比上涨幅度为27%。
“原来的存货价格都上涨了”。一位业内人士向记者表示，上涨的这部分存货货值非常高。此外，土地市场成交金额也在节节攀升。
无独有偶，据《证券日报》记者从中国房产信息集团（CRIC）获取的一份数据显示，仅2013年前11个月，北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额即高达4720.38亿元，2012年同期则为1675.55亿元，同比暴涨181.72%，创历史最高纪录。
“2013年个别上市开发企业在拿地开拓方面比较积极，全国热点城市土地市场也呈现‘量价齐升’的态势，市场预期向好，开发商积极拿地补仓，这是2013年各大上市企业库存大幅上涨的重要因素”。美联物业全国研究中心向记者如是表示。
对此，链家地产市场研究部张旭认为，虽然房企为了保持竞争优势，拿地动作频繁，但是整体来看，考虑到房企的资产负债水平和销售回款等情况，目前房企的存货增长还处在比较合理的范围，并未出现明显的盲目扩张现象。
高库存敲响资金警钟
事实上，美联物业全国研究中心曾向《证券日报》记者表示，“在我们统计的138个上市房企中，83%的房企按季度统计存货均有上升的趋势，表明上市房企控盘能力提升”。
不过，相对于存货增加，存货周转天数减少，去库存能力强的大型房企，中小房企的控盘能力稍显不足，无法抓住市场窗口期，灵活推盘，项目去化速度较慢。例如，宣布业务转型的房企，或者被标杆房企抢占其产品布局“主场”市场份额的房企。
对此，严跃进向《证券日报》记者表示，房企存货周转速度下滑可能由多方因素造成，比如企业产品与财务周转的困难，影响资金的利用效率，或者企业拿地激进扩张。当然，也不乏部分房企有意减慢存货周转速度，捂盘惜售。此外，从目前的市场表现来看，部分库存高企的城市已经开始调整房价，出现房价增速放缓或者下行的迹象。
事实上，有研究机构称，2013年杭州市场总货值量为3000亿元，当年销售1599亿元，真实去化率约为50%，属于普通水平。但杭州2013年土地出让1300亿元，将在未来形成大约3000亿元的新增库存货值。鉴于此，加上2013年未消化的库存，杭州楼市2014年面临的去化压力可见一斑。
“开发商主动降价，意味着其已经意识到风险。”上述机构分析人士如是称。
鉴于此，宋延庆表示，房企在高调拿地的同时，也要提高存货周转率，加快三、四线城市项目去化速度，确保现金流安全。
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发表于 2024-10-30 03:01:43